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桂林首个房地产公司“破产重整”案例!一个4亿元房地产项目的“

来源:http://www.csdqrhhy.com 责任编辑:www.ag88.com 2019-02-22 13:42

  作为灵川县曾经的旧城改造第一个招商引资项目,涉资达4亿元的“金海国际”楼盘资金断裂,2015年开始停工,楼盘“烂尾”,102户被卷入其中,一时间社会反响很大。

  “烂尾”楼盘出路在何方?群众的利益如何才能得到保障?灵川县经过慎重考虑,决定对企业进行“破产重整”。2018年春,“金海国际”项目最终被另一家公司接盘,项目由此得到盘活,实现了政府、购房者、金融机构、普通债权人各自利益的最大化。

  “金海国际”项目合理处理和盘活,成为桂林市房地产破产重整案的成功范例,为今后此类案件的办理,提供了可资参考的范例。记者为此进行了采访。

  资金达4亿元的房地产项目“金海国际”的开发公司出现资金链断裂,项目烂尾,102户人家,104人被卷入,引发数十人到灵川县政府上访

  毫无疑问,买房是人生大事。然而,对于买房的人来说,最怕的就是交了钱后拿不到房,开发商甚至出现跑路的情况,灵川县的“金海国际”就是这样一个项目。

  2011年,作为灵川县旧城改造引进的第一个项目,位于老县城繁华地段的一地块招商引资成功,灵川县金海房地产开发有限公司(下称金海公司)利用这块地专门运营“金海国际”项目。“金海国际”地处闹市中心,主要功能为住宅小区、大型商场及相应配套用房,地理位置十分优越,公众的关注度十分高。

  然而,由于资金链断裂,该项目于2015年开始停工。整个项目涉及到总资产4亿多元,102户人家,104人。

  购房户找不到投资开发商和相关股东,甚至有数十人到灵川县政府持续上访。一时间,各方压力山大。

  由于资金量大,牵涉面广,影响到方方面面,因此,灵川县对于处理此事件慎之又慎。

  经相关方面评估,金海公司净资产仅1.02亿元,已严重资不抵债,申请破产。即使以评估价作为成交价,也无法全额清偿工程款和担保债权,购房户、职工等普通债权的清偿率将为零。

  在项目本身利润空间有限的情况下,如何顺利招募到投资人,选择怎样的重整方式以实现债权人各方利益的最大化,成为迫在眉睫的问题。

  通过对企业进行“破产重整”,盘活了“金海国际”项目,实现了各方利益的最大化

  2017年3月2日,灵川县人民法院裁定受理金海公司破产的申请,同时委托广西嘉合律师事务所对项目进行管理。

  经过灵川县政府、金海公司、灵川县人民法院三方反复磋商后认为,利用破产重整模式,可以实现债权人各方利益的最大化。房地产企业重整案件不同于其他类型企业的重整案件,重整挽救的对象应为盘活房地产项目,而不在于房地产企业本身。

  由于“金海国际”的区位商业优势,因而,有多位意向投资人也向管理人表达了愿意收购该房地产项目,而不愿意接盘该企业的意向。

  主办此案的灵川县人民法院甘棠中心人民法庭法官胡丽芸介绍,利用重整模式的协商谈判机制,可以实现各方债权人利益的调整和平衡,如本案中担保债权人最终同意放弃近2000万债权的优先权;另一方面,既实现了挽救房地产项目的根本目的,又可以避免出现破产清算模式下可能出现的破产财产无人问津的僵局,或处置价款较损害债权人权益。

  另外,该重整方式也获得灵川县政府相关部门在税收、财政、规划、人力等方面的大力支持。

  “这就像大伙在政府的建议下,合伙养的猪病了后,大家想办法,跑前跑后找医生买药,把猪的病看好,总得有人付出,最后把猪的病看好,把猪养大,最终分到钱;而若实行破产清算的话,就是公司破产了,下载凯时娱乐我想开一个室内儿童游乐园面把剩下的东西都卖了,相当于大伙合伙买的那头猪死了,一头死猪又能卖多少钱呢?”胡丽芸打比方说。

  经过公开招募投资人,多方洽谈,2018年春,“金海国际”项目最终被桂林国业投资有限公司接盘,项目获得新生。

  桂林市首例房地产破产重整案的成功办理,使得政府、购房者、金融机构、普通债权人实现了各自利益,产生了多方面的积极意义

  作为“金海国际”项目的管理机构,广西嘉合律师事务所的阳继宁律师告诉记者:“金海国际项目的案件办理,是最高人民法院发布《全国法院破产审判工作会议纪要》以来灵川法院审结的首例破产重整案,也是桂林市首例房地产公司破产重整案。”

  “金海国际”项目实施以前,该项目所在地块是处于灵川县老县城中心地带的一块菜市场,菜市场的一些拆迁户由政府出资购房,安置在“金海国际”项目里,但如果金海项目破产,灵川县人民政府将不得不另行出资,为被拆迁户购买同等数量的房屋,因此政府导致的损失估计在亿元以上。

  因为“金海国际”项目的重整,使得70位购房户的房屋或者购房款终于有了着落。根据重整计划,购房人可以选择退房,返还房款,或者要求将房屋建好并交付,新投资人应当在重整计划设定的时间范围内完成这些义务;如果金海项目破产,将导致项目长期搁置,届时购房人不论是要房屋还是要退房款,都将处于长期不确定状态,引发大量的社会问题。

  “金海国际”项目的破产重整,使得金融机构的债权获得大额清偿。金海公司在成立之初,通过金融机构有担保债权本息超过6000万元人民币,假如金海公司破产,由于受破产费用、购房人债权等冲击,金融机构的该笔债权将损失巨大。

  鉴于此,为促成重整程序,金融机构同意让步,在重整程序中只主张在4200万元范围内享有优先权。该数额不但高于在破产情况下的清偿率,而且也为清偿普通债权腾出了一定资金(按照法律规定,必须先清偿担保债权才能清偿普通债权),从而减小了重整计划通过的阻力,为项目的重生减轻了不少阻力。

  金海公司普通债权数额庞大,仅确定成立的金额即已超过1.8亿元,另有2.2亿元处于诉讼中未定。假如金海公司破产,将导致这些债权得不到分文清偿。但是根据重整计划,即便这些债权全部成立,普通债权也将获得2%以上清偿率,使得一般的普通债权人可以适当挽回部分损失。

  “金海国际”项目地处灵川老县城的中心地带,多年的烂尾状态严重影响了灵川的城市形象、市容市貌;特别是其聚集了大量资金,一旦项目僵死,则导致大量资金被套牢,从而形成威胁社会稳定,影响极为恶劣;项目的合理解决,有利于从根本上消除潜在的一系列不稳定的社会因素。

  胡丽芸介绍,企业的破产重组类案件由于法律法规方面的原因,是从2015年开始推广施行的。在桂林比较典型的例子是,十余年来一直运营《印象刘三姐》的广维文华公司因为严重资不抵债,于2017年8月15日向广西高级人民法院申请破产重整。

  经相关方面评估,广维文华的公司估值1.7亿元,但债务却高达15.8亿元。222k8.com

  考虑到广维文华公司运营的《印象刘三姐》品牌对桂林旅游的深入影响,为保护这张广西旅游的名片,广西高院决定通过破产重组的方式拯救企业,而非破产清算。这样《印象刘三姐》这块在全国极具影响力的文化项目被保留了下来,广维文华公司破产。

  金海公司跟广维文华公司的情况几乎一模一样,不过一个是房地产项目,一个是旅游文化项目罢了。

  “金海国际”项目涉及人员众多、资金巨大,该案的成功审结最终实现了一案多赢的法律效果和社会效果,是桂林市首个房地产公司破产案成功审结案例,为彻底解决灵川县城中心持续多年的烂尾楼提供了可供参考的范例。